2006 startete die Geschichte der Raiffeisen Immobilien KAG mit dem Bürogebäude Jeuneurs mit einem ersten Schreckmoment, als just am Tag des sogenannten Closings – dem Tag der Kaufpreisüberweisung – eine Teeküche im fünften Stock abbrannte. Letztlich gelang es der Immo-KAG aber, die Transaktion für einen von ihr verwalteten Immobilienfonds etwas verspätet erfolgreich abzuschließen.

Das Objekt war ursprünglich 1972 mit sechs Obergeschossen und ca. 5.800 m² Nutzfläche – sowie ungewöhnlicherweise einer im Miteigentum befindlichen separaten Tiefgarage mit sieben Untergeschossen und 300 Stellplätzen – errichtet worden. Im Wesentlichen befand sich das Objekt zum Zeitpunkt des Ankaufes im ursprünglichen Zustand, das heißt, es war nie durchgreifend saniert worden. Charakteristisch war die vorgesetzte Betonfassade mit der für die Architektur der 60er- und 70er-Jahre typischen massiven Betonstruktur. Trotz des Gebäudezustands war die Immobilie aufgrund der guten Lage voll vermietet. Der Bürobau befindet sich im sogenannten „Sentier“-Quartier, einem geschichtsträchtigen Viertel im zweiten Arrondissement von Paris, unweit der alten Börse von Paris. Dieser Stadtteil war in den letzten 250 Jahren primär vom Textilhandel geprägt, ab den 1990er-Jahren aber aufgrund der Verfügbarkeit von ersten leistungsfähigen Datenverbindungen auch Heimat von Internet-Start-up-Unternehmen geworden. Trotzdem war der Standort zum Zeitpunkt des Ankaufs nicht Teil des wichtigsten Geschäftsviertels (Central Business District, CBD) in Paris und primär von Mietern aus dem IT-Sektor nachgefragt.

Aufgrund des zunehmenden Drucks auf die Mieten im Hinblick auf Gebäudealter und -zustand wurde 2014 ein Architekturwettbewerb für ein Sanierungskonzept durchgeführt, aus dem das Architekturbüro Axel Schoenert Architectes als Sieger hervorging. Die sehr gute Bausubstanz der Tragstruktur aus den frühen 70er-Jahren und die bereits maximale Verbauung des Grundstückes machten die Entscheidung für eine durchgreifende Sanierung, anstatt eines kompletten Neubaues leicht.

Als Parameter für die Sanierung wurden neben ökonomischen Überlegungen 2014 auch schon Nachhaltigkeitskomponenten festgelegt:

• Erhalt des Bestandes, soweit möglich (Kostenersparnis)

• max. Flexibilität des Gebäudes in der Nutzung (Vermietbarkeit)

• asbestfreies Gebäude (Gesundheit und Verwertbarkeit)

• Optimierung der Energieeffizienz (Reduktion Betriebskosten)

• Zertifizierung des Gebäudes (Qualitätsnachweis)

Obwohl Gebäudezertifizierungenim Jahr 2014 im Immobilienmarkt noch nicht so verbreitet waren, strebte die Immo-KAG bereits damals als langfristig orientierter Investorenvertreter aus Nachhaltigkeitsüberlegungen Gebäudezertifierungen an.

Bevor aber das Projekt tatsächlich umgesetzt werden konnte, musste in mühsamster Kleinarbeit die Zustimmung der Mehrheit der rund 120 Miteigentümer:innen der Tiefgarage sowie die Entmietung des Objektes zur zeitnahen Umsetzung erreicht werden. Die Übung gelang schließlich, und damit gab es grünes Licht für eine Projektentwicklung und Bauantragsplanung. 2016 wurde bei der Behörde der Bauantrag für die Sanierung mit einer komplett neuen Glasfassade eingebracht. Allerdings bestand die „Commission du Vieux Paris“ (eine aus Expert:innen zusammengesetzte Kommission, die die Baubehörde hinsichtlich Gestaltung und Erhalt von Gebäuden berät) darauf, die Fassade aus den 70er-Jahren unbedingt zu erhalten. In vielen Gesprächen konnten die Kommission und die Baubehörde letztlich davon überzeugt werden, dass einer neuen Fassade der Vorzug zu geben war, vor allem auch um die Asbestsanierung nicht künftigen Generationen zu überlassen. Um einen Bezug zu dem Bestand aus den 70er-Jahren herzustellen, wurde in Abstimmung mit der Kommission die Fassadenplanung neu konzipiert. 2017 wurde der Bau schlussendlich genehmigt. Der letzte Bestandsmieter verließ Ende 2017 das Objekt.

2018 wurde schließlich mit der umfassenden Sanierung begonnen, wobei nur die Tragstruktur (das Gebäudeskelett) bestehen blieb. Die Garage mit ca. 300 Stellplätzen blieb über die gesamte Bauphase in Betrieb. Im selben Jahr wurde der Mietvertrag mit einem einzelnen Mieter für die gesamte Bürofläche abgeschlossen. Im Fokus stand dabei die Zertifizierung des Mietvertrages als „green lease“ über den gesamten Vertragszeitraum. Ebenso wurde darauf bestanden, auf die Auswahl der Materialien im Mieterausbau Einfluss nehmen zu können, zum Beispiel sollte kein PVC eingebaut werden.

Heute – 5 Jahre später – ist dies eine Selbstverständlichkeit, und Zertifizierungen zur Dokumentation der Objektqualität und eine sorgfältige Baustoffauswahl sind eine Grundvoraussetzung einer nachhaltigen Projektentwicklung im Interesse des Eigentümers und der Mieter. Damals war noch aufwändige Überzeugungsarbeit erforderlich.

Nach Fertigstellung des Objektes erfolgte die Übergabe des gesamten Objektes an den Mieter am 15. 3. 2020 – ausgerechnet am Tag des ersten Covid-Lockdowns. Die erfolgreiche Übergabe unter diesen schwierigen Rahmenbedingungen unterstreicht nochmals das Engagement beider Seiten, Mieter und Vermieter, und die Qualität des Gebäudes. Heute sind die schwierigen Momente und großen Anstrengungen vergessen und das nunmehr als „UFO Paris“ bezeichnete Objekt ist ein Core-Objekt im von der Immo-KAG verwalteten Portfolio. UFO Paris ist eine der modernsten Büroimmobilien im Zentrum von Paris und eines von nur fünf Objekten mit einer WiredScore-Platin-Zertifizierung. Der zentrale Standort hat sich von einer guten Lage zu einer exzellenten Lage und Business Location als Teil des CBD entwickelt („Lage, Lage, Lage“).

DI Alfred Hajdu MSc
Senior Asset Manager bei der Raiffeisen Immobilien KAG